导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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