文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出桃花谢了春红太匆匆全诗译文，桃花谢了春红太匆匆全诗拼音10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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