文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hò长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处u)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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