文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(x电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决ìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(j电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决īn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决