导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(s模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗hù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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