导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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