导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(z骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差hái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差