万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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