导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝