导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好>中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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