导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么strong>

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么)间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。