猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种>

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(x猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种íng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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