万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2四大灵猴的兵器叫什么名字011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(四大灵猴的兵器叫什么名字dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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