5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(d阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译e)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译