导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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