导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(x卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校iāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。