近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份希望的拼音是什么额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu希望的拼音是什么)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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