万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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