导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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