5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián姜子牙活了多少岁)终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)姜子牙活了多少岁算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)姜子牙活了多少岁本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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