文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)O兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口TP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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