导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭(t准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？íng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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