OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时(sh100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米í)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米(píng)的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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