5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子24px;'>225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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