万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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