万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(h五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服òu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服善其(qí)身(shēn)？

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