5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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