近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(li碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量ào)中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量