导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成人+工念什么 人工念什么姓都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是(sh人+工念什么 人工念什么姓ì)否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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