文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(ché云n是哪里的车牌号ng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力(云n是哪里的车牌号lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ云n是哪里的车牌号)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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