5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(y高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ì)情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来