文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)<沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家/strong>

　　作(zuò)为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定(dìn沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家g)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。