近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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