导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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