5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)中国有多少万大军，中国多少万兵力的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者中国有多少万大军，中国多少万兵力资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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