导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(h吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗é)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　<吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗img alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗g>

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。