5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程(ch双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义éng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(nén双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义g)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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