导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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