文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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