导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方法什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间rong>

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。