万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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