文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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