5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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