近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng1km等于多少米 1km是不是1公里)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào1km等于多少米 1km是不是1公里)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况1km等于多少米 1km是不是1公里ng>

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。