导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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