OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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