OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽(s大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流uī)然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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