“现在(zài)的房地产(chǎn)很(hěn)难(nán)再出现像过去(qù)十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是(shì)业绩，还500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两是(shì)估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银(yín)行(xíng)的信贷(dài)倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的(de)房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其(qí)配置的一家房企(qǐ)进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时(shí)要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的(de)两年市(shì)场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规(guī)避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高到(dào)一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极(jí)的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做(zuò)到想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国(guó)央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流(liú)通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵活配置混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿(ā)巴马资(zī)产管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公(gōng)司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存(cún)在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表(biǎo)现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季(jì)度(dù)，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突(tū)出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说明(míng)了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目前500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名(míng)长在(zài)管的产品(pǐn)，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也(yě)因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度(dù)沉寂，不过(guò)好在(zài)困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两(liǎng)只产品也(yě)成(chéng)为志邦家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例(lì)，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同周期还(hái)能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是(shì)非(fēi)常大的(de)。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两