文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zh主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别è)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付(f主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别ù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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