饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信但很多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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